개인회생을 할 때, 전월세 보증금과 보증금 위해 받았던 대출은 어떻게 처리가 되는지 궁금하실 겁니다.
또한 해당 집에서 계속 살아도 되는지, 이사를 가야 하는지도 궁금하실 텐데요? 담보 설정의 여부에 따라 경우가 다르기 때문에, 하나씩 설명을 드리겠습니다.
1) 보증금에 담보 설정이 되어 있는 경우
결론부터 말씀을 드리겠습니다. 자세한 설명은 아래의 글을 참고해 주시기 바랍니다.
일단 현재의 집에서 계속 사셔도 됩니다. 다만, 개인회생을 하면서 보증금 대출에 대한 이자는 별도로 내셔야 합니다. 담보가 있는 대출은 개인회생으로 갚을 수 없기 때문입니다.
예를 들어서 전세자금대출을 받았는데, 월 30만 원의 이자가 나간다고 해보겠습니다. 그러면 개인회생을 하더라도 월 30만 원의 이자는 따로 내셔야 한다는 겁니다.
1-1) 개인회생에서의 처리 방식
보증금에 담보설정이 되어 있는 경우 개인회생에서 어떻게 처리가 되는지 설명을 드리겠습니다. 먼저 담보에 대한 내용을 간단히 설명드리겠습니다.
은행에서는 대출을 해줄 때, 추후 돌려받는 보증금에 담보를 설정하고 대출을 해줍니다. 이를 전문용어로 질권설정이라고 하는데요?
채무자가 대출금을 못 갚는 경우를 대비해서, 보증금에 담보롤 잡고 대출을 해주는 것입니다. 그래야 은행이 확실하게 돈을 돌려받을 수 있기 때문입니다.
현재 가지고 계신 대출에 질권설정이 되어있는지, 되어있지 않은지의 여부는 해당 은행에 전화하시면 바로 알 수 있습니다.
질권설정이 중요한 이유는 담보가 있는 대출은 개인회생으로 갚을 수 없기 때문입니다. 개인회생으로 갚을 수 있는 대출은 신용대출뿐입니다.
즉, 현재 살고 계신 집의 보증금에 질권설정이 되어있다면, 이는 개인회생을 통해서 갚는 돈이 아니라, 별도로 갚으셔야 한다는 겁니다.
예를 들어서 보증금 1억 중 8천만 원이 담보 대출이고, 이외에 다른 빚으로 5천만 원이 있다고 해보겠습니다.
이런 경우 개인회생을 통해 갚을 수 있는 빚은 5천만 원뿐입니다. 8천만 원은 추후 돌려받는 보증금으로 갚으시면 됩니다.
위에서 말씀드렸다시피 현재 살고 계신 집에서는 계속 사셔도 됩니다. 다만, 대출에 대한 이자는 개인회생을 통해 갚는 변제금과 ‘별개로’ 갚으셔야 합니다.
개인회생을 통해 최저생계비 125만 원을 보장받고, 매월 100만 원의 변제금을 낸다고 해보겠습니다. 이때 최저생계비 125만 원으로 보증금 대출에 대한 이자를 내셔야 한다는 겁니다.
만약 월세일 경우, 보증금에 대한 이자와 월세를 모두 별도로 내셔야 합니다. 하지만 월세의 경우 추가생계비로 지원을 받을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
"만약 이사를 가야 한다면 어떻게 해야 하나요?"
계약 기간이 얼마 남지 않았거나, 이사를 가셔야 하는 경우에는 개인회생의 신청 전에 가시는 걸 추천드립니다. 왜냐하면 개인회생을 할 경우 대출을 받는 것이 매우 어렵기 때문입니다.
물론 약간의 전세자금대출은 받을 수 있지만, 그 금액의 한도는 5천만 원 이하입니다. 그렇기 때문에 이사를 가신다면 미리 가시는 걸 권해드립니다.
다음으로 아셔야 할 내용에 대해 설명을 드리겠습니다. 보통 보증금을 낼 때 보증금 전액이 대출인 경우는 없습니다. 당신의 돈과 대출금을 합쳐서 보증금을 내실 겁니다.
그래서 보증금에서 대출금을 뺀 금액은 여러분의 재산만큼 청산가치에 반영이 됩니다. 예를 들어서 보증금이 1억 원이고 대출이 8천만 원일 경우 2천만 원이 청산가치에 반영이 되는 것입니다.
'청산가치 보장의 원칙이란?'
개인회생을 하게 되면 보통 빚의 일부를 갚고 나머지 금액은 탕감이 됩니다. 그래도 최소한 가지고 있는 재산만큼은 빚을 갚아야 한다는 기준이 있는데, 이를 ‘청산가치 보장의 원칙’이라고 합니다.
빚이 1억이 있고, 적금으로 3천만 원이 있는 경우, 개인회생을 하더라도 최소 3천만 원은 갚아야 한다는 것입니다.
예를 들어서 개인회생을 통해 월 변제금 75만 원씩 36개월을 갚는다고 해보겠습니다. 75만 원씩 36개월을 갚을 경우 2,700만 원이 됩니다.
그러면 갚는 금액이 재산인 3천만 원보다 적으니 개인회생을 진행할 수 없습니다. 그래서 이런 경우는 75만 원씩 40개월을 갚아서 3천만 원을 채우는 식으로 진행을 해야 합니다.
이것이 바로 청산가치 보장의 원칙입니다.
다만, 소액임차인의 경우 청산가치에 반영되는 일부 금액을 면제받을 수 있습니다.
예를 들어서 서울의 경우 보증금이 1억 6,500만 원 이하일 경우, 최대 5,500만 원까지 재산을 면제해 줍니다.
서울에서 보증금이 1억 5천만 원인 전세 집에 살고 있고, 전세자금대출이 1억 원이라고 해보겠습니다. 원래대로라면 보증금에서 대출금을 뺀 5천만 원이 청산가치에 보장이 되어야 합니다.
하지만 서울의 소액임차인 범위에 해당이 되기 때문에 5천만 원 전액을 면제받을 수 있게 됩니다. 즉, 청산가치에는 아무것도 반영되는 않는 것입니다.
이번에는 세종시에서 보증금 1억 2천만 원의 집에 살고 있고, 대출금이 5천만 원이 있다고 해보겠습니다. 그러면 원래 7천만 원이 청산가치에 반영이 됩니다.
하지만, 소액임차인에 해당이 되기 때문에 4,800만 원은 면제가 되고, 이를 차감한 2,200만 원만 청산가치에 반영이 되는 것입니다.
마지막으로 서울에서 보증금 2억의 전세에 살고 있고, 대출이 1억 5천만 원이라고 해보겠습니다. 이 경우 소액임차인의 혜택을 받을 수 없습니다.
그래서 재산인 5천만 원이 전부 청산가치에 반영이 됩니다.
2) 보증금에 담보 설정이 되어 있지 않은 경우
결론부터 먼저 말씀을 드리겠습니다. 자세한 설명은 아래의 글을 참고해 주시기 바랍니다.
보증금에 질권설정이 되어있지 않은 경우도 현재의 집에 계속 사실 수 있습니다. 다만, 보증금 전액이 청산가치에 반영이 됩니다. 하지만 추후 보증금은 전액 당신이 돌려받게 되며, 당신의 재산이 됩니다.
2-1) 개인회생에서의 처리 방식
보증금을 위해 대출을 받았는데, 질권설정이 되어있지 않다는 건 신용대출이라는 것입니다. 이런 경우에는 담보대출이 아니기에 개인회생을 통해서 갚으시면 됩니다.
예를 들어서 보증금이 2억 원인 집에서 살고 있는데, 여기서 1억 5천만 원을 신용대출로 받았다고 해보겠습니다. 그리고 이 외에 다른 빚이 8천만 원이 있다고 해보겠습니다.
그러면 빚이 총 2억 3천만 원이 되는데, 이것을 전부 개인회생으로 갚으면 되는 겁니다. 그 후 개인회생이 끝나고 나면 보증금 2억은 온전히 당신의 돈이 되는 것입니다.
원래는 보증금 중 5천만 원만 당신 돈이고, 1억 5천만은 빚이었는데, 2억 원이 전부 당신의 재산이 되는 겁니다.
다만, 여기서 문제가 있는데요? 나중에 돌려받는 보증금이 2억 원이 되기 때문에, 2억 원 전부 청산가치에 반영된다는 것입니다. 즉, 최소로 갚아야 하는 돈이 2억 원이 되는 것입니다.
2억을 갚기 위해서는, 개인회생의 최대 기간인 5년을 갚는다고 해도 매월 330만 원씩 갚아야 합니다. 이렇게 변제를 할 수 있는 사람은 거의 없습니다.
그러면 이런 경우에는 어떻게 해야 할까요? 포기해야 할까요? 아닙니다. 이때도 방법이 있습니다.
사실 이건 다른 사무실에서는 잘 모르는 저희만의 노하우인데, ‘재산처분에 의한 변제’라는 방법을 이용하면 됩니다.
위의 예시처럼 총 갚아야 하는 금액이 2억 3천만 원이고, 청산가치가 2억이라고 해보겠습니다. 그리고 월급은 280만 원이라고 해보겠습니다.
그러면 변제금을 계산했을 때, 한 달에 갚을 수 있는 돈이 약 150만 원이 됩니다.
이때 '재산처분에 의한 변제'를 신청해서 1억 5천만 원을 1년 이내에 갚겠다고 신청하는 겁니다.
그리고 1년 안에 임대차 계약을 종료해서 보증금 2억 원을 반환받고 그중 1억 5천만 원을 한 번에 갚는 것입니다. 그러면 청산가치 2억 중 1억 5천을 갚았으니, 청산가치는 5천만 원으로 줄게 됩니다.
이제 월 150만 원씩 36개월을 갚으면 총 5,400만 원이니, 청산가치가 보장되고 개인회생을 진행할 수 있게 되는 겁니다.
예시를 하나 더 말씀드리겠습니다. 보증금이 2억 5천만 원인 집에서 사는데, 이 중 2억이 신용대출이라고 해보겠습니다. 그리고 다른 빚이 8천만 원이 있다고 해보겠습니다.
그러면 빚이 총 2억 8천만 원이 되고, 이것을 전부 개인회생으로 갚으면 됩니다. 추후 보증금 2억 5천만 원을 돌려받으니, 청산가치도 2억 5천만 원이 됩니다.
당신의 월 급여는 270만 원이고, 최저생계비를 제외하고 한 달에 갚을 수 있는 금액은 140만 원이라고 해보겠습니다.
이런 경우 140만 원씩 36개월을 갚아도 5,040만 원밖에 되지 않습니다. 청산가치 2억 5천만 원에는 한참 못 미치는 금액입니다.
그러니 ‘재산처분에 의한 변제’를 통해 2억 원은 1년 이내에 갚겠다고 하는 것입니다. 1년 동안 집을 처분해서 보증금을 돌려받고 2억 원을 한 번에 갚으시면 됩니다.
그러면 월 140만 원씩 36개월을 갚는 걸로 진행할 수 있는 겁니다. 그리고 남은 2억을 갚고 남은 보증금으로 이사를 가시면 됩니다.
이처럼 신용대출로 인해 청산가치가 높아지는 경우에는 개인회생을 하는 것 자체가 힘들어질 수 있습니다. 그래서 ‘재산 처분에 의한 변제’를 신청하고 이사를 가는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.
만약 대리인 사무실에서 이 방법을 모른다면, 개인회생 자체를 못하게 되는 불상사가 발생할 수 있습니다. 실제로 잘 모르는 곳이 많으니 여러분이라도 숙지를 하고 계시기 바랍니다.
만약 신용대출을 받았어도 청산가치가 높지 않고, 청산가치 보장의 원칙을 지킬 수 있다면 굳이 이사를 가지 않으셔도 됩니다.
이번 글에서는 개인회생을 할 때, 전월세 보증금과 보증금 대출이 어떻게 처리되는지 설명을 드렸습니다. 또한 이사를 가야 하는지, 계속 살아도 되는지도 설명을 드렸습니다. 도움이 되셨기를 바랍니다.
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